Bancos que atuam no financiamento de imóveis estão negociando com o Banco Central uma calibragem no novo modelo de crédito imobiliário — principalmente no limite de 12% ao ano para as operações do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Com a Selic em 14%, executivos do setor avaliam que sustentar esse teto ficou mais difícil do que o previsto quando a regra foi desenhada.
O que é esse novo modelo de crédito
Lançado em 2025, o modelo busca reduzir a dependência da poupança como fonte de recursos para o financiamento imobiliário e ampliar o papel de instrumentos do mercado de capitais, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIG). A ideia: um banco que capta R$ 1 milhão via mercado de capitais e destina esse valor ao crédito imobiliário pode usar a mesma quantia captada na poupança — mais barata — livremente em outras aplicações.
A contrapartida é que, quando o modelo estiver totalmente em vigor, 80% dos recursos captados dessa forma deverão ser direcionados a operações dentro do SFH, faixa que tem um teto de 12% ao ano sobre o indexador do contrato. A adoção é gradual, com vigência plena prevista para janeiro de 2027.
Por que o teto de 12% ficou apertado
Quando as regras foram desenhadas, em 2025, o mercado projetava cortes mais acelerados da Selic — o que não se confirmou. Com a taxa básica em 14%, o custo de captar via LCI e LIG passou a acompanhar de perto as condições do mercado, diferente da poupança, que tem rendimento mais estável.
"A diversificação do funding trouxe resiliência, mas também transmitiu mais rapidamente o custo da captação ao financiamento", avaliou Michel Cury, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).
Some-se a isso um problema adicional: a poupança tem registrado mais saques do que depósitos. De janeiro a abril, saíram R$ 31,5 bilhões a mais do que entrou nas contas que abastecem o crédito imobiliário — resultado até melhor que o mesmo período de 2025, mas que ainda pressiona o funding do setor.
O que os bancos estão pedindo ao Banco Central
Segundo apurado pelo Valor Econômico, as instituições devem formalizar em breve dois pedidos:
- Adiar em um ano a entrada em vigor plena do novo modelo, hoje prevista para janeiro de 2027
- Rever o teto de 12% ao ano nas operações do SFH
O Banco Central pediu um prazo de dois meses para avaliar os pedidos. Gilneu Vivan, diretor de Regulação do BC, reconheceu publicamente o desafio da exigência de alocar 80% dos recursos no SFH e afirmou que o modelo segue em reavaliação durante a fase de testes. Também está em discussão qual indexador usar nos contratos — TR ou IPCA são as opções sobre a mesa.
O que isso significa para quem vai financiar
Nada muda de forma imediata — o novo modelo ainda está em fase de transição, e a discussão sobre o teto de 12% é sobre as regras que vigorarão plenamente a partir de 2027. Mas já é possível sentir o reflexo hoje, principalmente em imóveis acima de R$ 600 mil (faixa do SBPE):
- Bancos vêm combinando poupança com LCI para manter a taxa final próxima de 12% ao ano
- Famílias podem precisar de uma entrada maior, já que o LTV (percentual do imóvel financiado) tende a ficar mais conservador quando o funding fica mais caro
- Apesar do cenário de juros altos, a demanda por crédito imobiliário segue forte — as concessões somaram R$ 180,9 bilhões no primeiro semestre, alta de 23% sobre o mesmo período de 2025, segundo a Abecip
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